흔히 퍼진 전세 계약 시 꼭 넣어야 하는 문구의 헛점
요즘 밈으로 돌아다니는 문제의 짤이 있습니다. 변호? 바이럴일수 있지만(변호사님이 잘못한게 아님 자문만 해주시는거) 실제로는 문구를 넣어도 보호받기 힘든것이 현실입니다. 기본적으로 전세 이사를 할때는 아래와 같이 진행이 됩니다.
전세 들어갈때 필수사항(모두 이사 당일에)
1. 전입신고
2. 임대차신고(전세/월세신고) = 확정일자 받는것
3. 전세보증보험
4. 전세값이 매매값보다 비싸면 안됨
하지만 집주인이 오전에 잔금받고 오후에 집을 담보로 대출을 받을 경우 대출이 우선순위가 되며 전세입자는 후순위자가 됩니다.
(전세입자는 전입신고 다음날 0시에 효력이 발생하며 대출은 대출과 동시에 효력이 발생합니다.)
전세보증보험 가입자체가 안되는 집?
그런 물건들은 이미 상당한 담보가 제공되어있다는(담보제공금액+전세금 합친게 60%? 70%? 잘은 모르겠는데 이것보다 더 인색하게 측정될것임)것이니 보증보험가입 가능 여부와 관련없이 전세 들어가면안됨.
말장난 같고 그걸 소개시켜주는 공인중계사도 말이 안됨, 이런 경우 미리 고지해줘야함. 예를들면 이런 경우임
전세금이 주변 시세보다 엄청 싸고 전세 3억이 시세인데 1억이라던지 그럼. 그래서 세입자에게 대출이 있지만 싸게 들어갈꺼냐 물어봄.(이것도 담보제공+ 전세금이 70%미만임. 그이상이면 집주인한테는 그 가격에 전세 못놓아요 그럼 거래 성사도 안됨). 그리고 저 가격이면 집주인이 월세 놓지 전세 놓겠음?(통상 입주장때 펼쳐지는 풍경인데 집주인은 몇 천 보태서 월세놓는게 나음)
추가로 전세보증보험도 시세가 없으면 가입이 어려워요. 무조건 되는게 아닙니다..
(신축빌라, 신축오피스텔 등 kb시세 검색해보고 없으면 그냥 거르시는게 속편해요 보험 들려다가 시세없다고 안된다 해서 여러가지 알아보는데 .. 시간만 잡아먹고 많이 짜증났습니다...)
즉사반환문구는 사기 방지 효과가 없다
즉시반환문구를 넣는 것도 여유자금이 많은 임대인이면 월세를 놓지 전세를 놓지 않음 결국 임대인도 전세놓으면 여유자금이 없다는 뜻인데 저 문구를 넣어도 결국 배상능력이 없음. 다음세입자가 구해져야 돈을 줄수있음. 소송해봐야 변호사 비용이 더 큼. 집주인 깜빵 넣고 속시원하다고 좋아하면 돈은 누가줌? (변호사비는 자비. 착수금 천만원 + 성공수수료 전세금의 5%? 10%? 변호사에 따라 다름)(변호사 : 호갱님 어서옵셔. 소송은 이겨서 판결문 받아드림. 돈은 니가 알아서 받으셈, 변호사는 돈받아주는사람이 아님)
전입신고+확정일자 받은 이후
이사 당일 필수, 근저당이 들어가면 전세금+대출하고도 집값이 충분한 경우(전세금+대출금 합쳐도 집값의 50프로이하임)이니 그건 세입자가 신경 안써도 괜찮다, 대부분 세입자의 동의 후 대출이 시행되며(요즘엔 찾아가서 서명받고 대출해주더라) 또한 세입자가 선 순위이므로 대항력 있음, 경매 넘어가도 세입자가 1순위로 수령 받음 왜 저걸 걱정하는지 이해가 안됨
모르는사람이 보기에는 되게 있어보는것 같으나 결국 실무에 있어서 3가지 사항모두 말장난이다. 티비에서 할말 없으니 이상한 사례 알려주고 이상한 것 넣으라고 하는데. 저런식으로 세입자가 계속 딴지걸면 계약안할 것 같음. 하나를 보면 열을 안다고..(진상 집주인 만나믄 괴롭지만. 진상 세입자도 괴로움)
무슨 사기꾼 집단만 있어서 사기만 당하는줄 아나본데 부동산 실무에 있어서 특약안넣어도 저기나온것 포함해서 이미 웬만한것 일반사항에 전부 명시되어있음(정부표준 양식임). 대한민국 법이 허술하다고 오해하고 만만하게 보다가 공부할수록 법이 보통이 아니다
요즘 뜨는 빌라왕처럼 빌라 전세사기의 실상?
통상 빌라 전세 사기당하는 경우가 빌라시세를 알수 없어서 빌라매매 가격만큼 혹은 매매시세보다 비싸게 전세 얻는 경우에 많이 당하게 됨. 그것 아닌 이상에 사기당할 경우는 거의 없다고 봐야지(이경우에는 빌라업자+ 부동산자격증을 갖춘? 떳다방 까지 한패)
유머로 퍼지는 글을 봐서는 불안감 조성하는 헛소리에 가까움
추가로 등기부등본은 본인이 꼭 확인하세요.. 부동산에서 보여주는건 예전 날짜 일수도 있습니다.(대출 하기 전 것은 깨끗하죠)
본인이 당일 및 하루~이틀뒤에 꼭 확인하세요. 700원인가 천원인가 드는데.. 아깝다 생각하지 말아요.
요약글
- 전세보증보험 가입되던 안되던 선순위대출이 많으면 전세들어가면안됨. 근데 대출많은건 부동산서 소개안시켜줌, 집주인도 월세놓지 전세 안놓음
- 즉시 반환문구를 넣어도 다음세입자 들어와야 돈받을수있음 (소송해도 임대인이 돈없는데? 어쩔건데? 변호사비는 세입자 돈!)(변호사 : 앙 개꿀띠~, 판결문은 내가 돈받는건 세입자) ※전세 안나가면 그냥 더 거주하는게 답이다(전전세나 전월세 놔도됨)
- 전입신고+확정일자 꼭 받고 이거 해놓으면 후순위로 대출이 되건말건 상관X(후순위 대출 실행시 세입자가 동의 혹은, 서명 안하믄 대출 안되니 걱정노노)
- 빌라신축(분양해서 입주)은 시세가 안나오니 전세사기 맞을수 있음. 조심하셈
- 확정일자 신고를 해도 다음날 0시부터 적용되기 때문에 이사한날 집주인이 대출을 받으면 후순위로 밀림
- 집주인이 세금을 체납한 경우. 세금은 무조건 1순위이기 때문에 확정일자도 소용없음. 세금체납은 등기부 등본으로 알 수 없고 집주인이 직접 국세 및 지방세 완납 증명서를 발급받아줘야 확인이 가능함.